Du möchtest dir neben dem Beruf ein zusätzliches Einkommen aufbauen und fragst dich, ob die Vermietung von Ferienwohnungen als Geschäftsmodell für dich in Frage kommt? Oder bist du über diesen Punkt hinaus und suchst handfeste Informationen, wo und wie du schnellstmöglich starten kannst?
Dieses Konzept kann finanziell lohnend sein. Bei nur wenig Eigenkapital sind hohe Cashflows in kurzer Zeit möglich, ohne dass du selbst Immobilien besitzen musst.
Von der Standortanalyse bis zur Verwaltung: In diesem Artikel erfährst du, worauf du unbedingt achten solltest, wenn du eine Ferienwohnung vermieten möchtest, und mit welchen Schritten du am besten startest.
Ferienwohnung vermieten: Das solltest du beachten
Kann ich einfach eine normale Wohnung als Ferienwohnung vermieten? Dies ist sicherlich eine der ersten Fragen, die du dir stellst. Du solltest keinesfalls einfach so starten, ohne zunächst die grundlegenden Voraussetzungen zu erfüllen.
Beim beliebten Arbitrage-Modell mietest du die Wohnung selbst an, richtest sie ein und vermietest sie dann weiter. Dies wird häufig auch Rent 2 Rent genannt. Möchtest du dieses Modell verfolgen, geht ohne Genehmigung des Vermieters nichts. Erkläre dem Eigentümer das Konzept ausführlich, damit er gern mit dir zusammenarbeitet. Zeige ihm dabei auf, welche Vorteile er dadurch genießt. Zum Beispiel, dass sich seine Immobilie weniger abnutzt als bei einer regulären Vermietung. Außerdem hältst du sie dauerhaft top in Schuss.
Wichtig: Eine einmalige Erlaubnis genügt nicht!
Hast du die Zusage, geht es an die rechtlichen Voraussetzungen. Hier rückt zum einen die Nutzungsänderung der Immobilie in den Fokus. Eine Nutzungsänderung ist die Änderung der genehmigten Benutzungsart einer baulichen Anlage und wird benötigt, sobald du die Immobilie als Ferienwohnung vermietest. Zum anderen spielt das Zweckentfremdungsverbot eine Rolle, das in manchen Städten gilt und auf dem Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) basiert.
Gerade in Großstädten wie Hamburg oder München, wo Wohnraum ohnehin knapp ist, soll durch die Vermietung von Ferienwohnungen nicht noch zusätzlich Wohnraum entnommen werden. Wenn es ein Zweckentfremdungsverbot gibt, kann es eine gute Alternative sein, Gewerberaum zu nutzen. Dafür beantragst du eine Nutzungsänderung hin zur Ferienwohnung.
Behalte zudem die Mindestgröße für die Vermietung einer Wohnung im Blick. Manche Bauordnungen der Bundesländer definieren Mindestgrößen für Einzel- und Doppelzimmer. Letztere müssen ohne Bad und Toilette meist mindestens 12 m² groß sein, während Einzelzimmer eine Mindestgröße von 8 m² aufzuweisen haben. Schau daher auf jeden Fall in die in deinem Bundesland gültige Bauordnung.
Ist eine Ferienwohnung genehmigungspflichtig?
Da du sowohl das Einverständnis des Vermieters einholen als auch rechtlich mit der Nutzungsänderung und gegebenenfalls dem Beachten des Zweckentfremdungsverbots gewisse Vorgaben einhalten musst, benötigst du zur Kurzzeitvermietung definitiv eine Genehmigung.
Wenn an deinem Standort eine Zweckentfremdungssatzung gilt, tust du dich beim Einholen der Nutzungsänderung einfacher, wenn du Gewerbeimmobilien verwendest. Denn mit Gewerbeimmobilien verknappst du Wohnraum nicht im Sinne der Zweckentfremdungssatzung, setzt dein Business auf ein legales Fundament und kannst die Kurzzeitvermietung langfristig betreiben. Aber auch dann braucht es eine Nutzungsänderung.
Viele denken, Eigentümer einer Wohnung sein zu müssen, um sie als Ferienwohnung vermieten zu können. Um Kurzzeitvermietung als Einkommensquelle zu nutzen, musst du aber nicht zwingend eigene Immobilien besitzen. Ich selbst vermiete aktuell dutzende Apartments über Airbnb und keines davon gehört mir. Die Frage „Ferienwohnung kaufen oder mieten?“ ist von Belang, wenn du mit wenig Startkapital schnellstmöglich viele Wohnungen an den Start bringen möchtest. Der Vorteil des Arbitrage-Modells ist, dass du viel weniger Startkapital benötigst. Du brauchst keinen Kredit bei der Bank aufzunehmen, den du dann über Jahre abstotterst. Und du kannst viel schneller die nächste Ferienwohnung in Betrieb nehmen, Einnahmen generieren und dein Geschäft ausbauen. So habe ich es in nur vier Jahren von Null auf über 90 Einheiten geschafft. Hätte ich Immobilien gekauft, wäre das niemals möglich gewesen.
Ferienwohnung privat oder gewerblich vermieten?
Hier treffen wir zunächst eine Unterscheidung zwischen Deutschland und Österreich. Denn in Österreich ist die Vermietung von Ferienwohnungen immer gewerblich. In Deutschland hingegen kannst du die Kurzzeitvermietung steuerlich gesehen privat oder gewerblich betreiben. Betreibst du sie privat, gibst du die Einnahmen in der Steuererklärung als „Einnahmen aus Vermietung & Verpachtung“ an.
Im Normalfall handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, weshalb die Unterschiede zwischen privater und gewerblicher Vermietung interessant sind. Bei der gewerblichen Kurzzeitvermietung hast du die klare Absicht, einen Gewinn zu erzielen. Du bewirbst die Ferienwohnung aktiv, hast häufig wechselnde Gäste und verwaltest deine Unterkünfte beispielsweise mit smarten Tools. Steuerlich gesehen im Privatbereich (über Vermietung und Verpachtung) ist es wichtig, dass du nicht hotelähnlich wirst.
Die Frage „Wann wird Kurzzeitvermietung gewerblich?“ beantwortet sich damit fast schon von alleine: Sobald die Absicht besteht, mit der Vermietung Gewinne zu erzielen und hotelähnliche Zusatzleistungen angeboten werden, wird die Anmeldung als Gewerbe unumgänglich.
Nicht unerwähnt bleiben sollen dahingehend die steuerlichen Aspekte. Denn die Einstufung als Gewerbe wirkt sich finanziell aus. Doch: Wie viel Steuern zahlt man für eine Ferienwohnung? Wenn du als Einzelunternehmer Ferienwohnungen auf gewerblicher Basis vermietest, greift die Einkommensteuerpflicht. Hinzu kommt die Umsatzsteuer, sobald dein Umsatz bei über 22.000 € im Jahr liegt. Denn dann kannst du dich nicht mehr auf die Kleinunternehmerregelung berufen. Laut Umsatzsteuergesetz gilt für die Vermietung einer Ferienwohnung der ermäßigte Steuersatz von 7%. Bei einem jährlichen Gewinn von mehr als 24.500 € fällt zudem Gewerbesteuer an. Betreibst du die Ferienwohnungen in einer GmbH, ändert sich die Besteuerung. Mehr dazu in diesem Artikel zum Thema Steuern bei der Vermietung von Ferienwohnungen.
Wenn ich dich persönlich unterstützen soll, melde dich unter www.bnbprohosting.com für ein kostenloses Beratungsgespräch. Dort schauen wir uns an, wo deine Herausforderungen liegen und wie mein Team und ich dir helfen können.
Ferienwohnung vermieten - So geht’s
Um Ferienwohnungen zu vermieten, folgst du einer klaren Vorgehensweise. Nachdem du eine Wohnung gefunden, angemeldet und eingerichtet hast, vermarktest du sie auf Plattformen wie Airbnb oder Booking. Kannst du deine ersten Gäste begrüßen, rückt die Verwaltung ins Zentrum.
Schritt 1: Wohnung finden
Überlege dir, welche Standorte für dich in Frage kommen könnten. Unterziehe die potenziellen Lagen einer Standortanalyse und schaue beispielsweise, ob es eher Stadtgebiete oder typische Tourismusregionen sind. Mitunter können sich kleinere Städte anbieten, wo du wegen fehlender Hotels Nischen besetzen kannst. Kläre für dich auch unbedingt deine Zielgruppe ab, um deren Bedürfnisse zu erfassen. Die Unterschiede zwischen Geschäfts- und Privatreisenden sowie Touristen können groß sein.
Hast du passende Wohnungen gefunden, kontaktierst du die Eigentümer. Gib nicht auf, falls die ersten Besitzer vom Konzept der Kurzzeitvermietung nicht überzeugt sein sollten. Bleib am Ball, denn mit guten Argumenten findest du Eigentümer, die gern mit dir zusammenarbeiten.
Schritt 2: Ferienwohnung anmelden
Konntest du einen Eigentümer vom Arbitrage-Modell überzeugen und den Mietvertrag unterschreiben, musst du die Ferienwohnung anmelden.
In diesem Zusammenhang kommen automatisch Themen wie die Nutzungsänderung auf dich zu. Dieser Bauantrag, mit dem du von der Wohnraumnutzung oder vom Büro zur gewerblichen Nutzung wechselst, ist für deine langfristige Kurzzeitvermietung essenziell.
Schritt 3: Die Ausstattung & Einrichtung der Wohnung
Die Wohnung adäquat einzurichten, ist ein absolutes Muss. Deine Gäste sollen die Zeit bei dir schließlich genießen und bereits beim Anschauen der Fotos ein Gefühl dafür bekommen. Überlege gut, welche Möbel wirklich nötig sind und worauf Reisende verzichten können. Spare zum Beispiel nicht beim Bett, ist doch der Schlaf eines der wichtigsten Kriterien bei der Wahl der Unterkunft. Beim Schrank darf es dagegen gern eine Nummer kleiner sein, hier sind die Ansprüche erfahrungsgemäß etwas niedriger. Die meisten Gäste packen ihre Koffer in der Regel nicht aus.
Übrigens kann es am Anfang sinnvoll sein, die Wohnung mit gebrauchten Möbeln von eBay Kleinanzeigen einzurichten. Das spart Geld – vor allem in Zeiten nicht ganz so üppigen Cashflows – und war bei mir noch nie ein Grund für schlechte Bewertungen. Schau einfach mal, was der Gebrauchtmarkt so hergibt. Ein Fernseher muss zum Beispiel nicht immer neu sein.
Benötigst du weitere Informationen dazu, wie du deine neue Ferienwohnung einrichten kannst? Dann schau doch mal hier:
Ferienwohnung einrichten: Großes Wohlgefühl auch bei kleinem Budget
Schritt 4: Preiskalkulation
Zur erfolgreichen Vermietung einer Ferienwohnung gehört der richtige Preis. Du solltest die Wohnung weder überteuert noch zu günstig anbieten. Rufst du einen zu hohen Preis auf, schreckst du insbesondere Gäste mit beschränktem Budget ab. Bleibst du zu günstig, ziehst du die falschen Leute an. Außerdem schmälerst du deinen Gewinn.
Nimm daher auf jeden Fall die Konkurrenz unter die Lupe. Schau dir auf Airbnb, booking.com und Co. an, wie viel gute Ferienwohnungen in deiner Region pro Nacht kosten. Achte darauf, dass du nur solche Wohnungen zum Vergleich heranziehst, die deiner Unterkunft ähnlich sind. Ein Blick auf die Hotels in der Umgebung lohnt sich auch.
Schritt 5: Wohnung vermarkten
Die schönste Ferienwohnung nützt dir nichts, wenn sie niemand bucht. Gutes Marketing ist deshalb das A und O, um die Wohnung ansprechend zu präsentieren. Nutze dafür Plattformen wie Airbnb und Booking, auf denen du deine Unterkunft perfekt in Szene setzt und ein großes Publikum erreichst. Dies tust du mit aussagekräftigen Beschreibungen und tollen Fotos, die potenziellen Gästen Lust auf eine Übernachtung machen. Dies ist die Grundvoraussetzung, damit dich dort möglichst viele finden. Investiere also ruhig etwas Zeit in dein Profil und zeige deine Ferienwohnung von ihrer Schokoladenseite. Wie du zu einem richtig guten Listing kommst, erfährst du hier:
Tipps für Gastgeber: Wie du auf Airbnb erfolgreich wirst
Weitere Informationen speziell zu Airbnb erhältst du hier:
Zusätzlich oder alternativ gibt es verschiedene Wege, deinen Gästen Direktbuchungen anzubieten. So sparst du dir nämlich die Gebühren. Das ist vor allem bei treuen Stammgästen vorteilhaft. Und ganz nebenbei wirst du unabhängiger und erhältst mehr Kontrolle. Gerade bei Beschwerden, Schäden oder Rückerstattungen zahlt sich dies aus.
Schritt 6: Verwaltung
Je mehr Wohneinheiten du als Ferienwohnung vermieten möchtest, desto wichtiger wird die Verwaltung deines Business. Hier gibt es einige Strategien, um den Verwaltungsaufwand zu reduzieren. Das fängt bei der Lage der Ferienwohnungen an. Je näher diese zusammen liegen, desto einfacher werden die Themen Reinigung und Wäsche. Am besten hast du sogar mehrere Ferienwohnungen im selben Gebäude. Weiterhin kannst du viele wiederkehrende Abläufe über bestimmte Tools automatisieren. Andere Aufgaben gibst du ab einem gewissen Punkt an Mitarbeiter ab. Dadurch kannst du den Verwaltungsaufwand stark reduzieren.
Mehr zu diesem Thema findest du in meinem neuen Buch ZWEI ZIMMER, KÜCHE, CASH, in dem du von den Grundlagen bis zur angesprochenen Automatisierung der Vermietung von Ferienapartments tief in die Materie eintauchst.
Lohnt sich Kurzzeitvermietung als Einkommensquelle?
Verständlicherweise wirst du nur dann Gefallen an der gewerblichen Vermietung von Ferienwohnungen finden, wenn es sich finanziell für dich lohnt. Damit dieser Fall eintritt, muss der Gewinn deinen Erwartungen entsprechen. Das Startkapital spielt dahingehend ebenso eine Rolle wie die monatlichen Kosten, die durch Komponenten wie deine Warmmiete oder auch die Reinigungsausgaben bestimmt werden.
Wählst du die Variante Anmietung, Einrichtung und Weitervermietung, kannst du dir definitiv ein attraktives zusätzliches Einkommen aufbauen und vergleichsweise schnell dein Business erweitern. Eines meiner besonders profitablen Studio-Apartments (30 m²) wirft im Monat fast 2.000 € Gewinn vor Steuern ab. Mit zwei bis drei vermieteten Ferienwohnungen sind also durchaus interessante Summen möglich.
Erfolgsgeschichten der Kurzzeitvermietung
Mit der Vermietung von Ferienwohnungen kann man sich auf jeden Fall ein zusätzliches Einkommen neben dem Beruf aufbauen. Dies beweisen die Erfolgsstorys unserer Kunden, von denen dir eine mehr als die andere Lust auf Kurzzeitvermietung machen dürfte.
Said beispielsweise befand sich noch in seiner Ausbildung zum Kaufmann für Versicherungen und Finanzen und wollte sich zusammen mit seiner Frau ein zusätzliches Einkommen aufbauen. Trotz Bedenken wegen seines jungen Alters hat er es geschafft, mit der Kurzzeitvermietung zu starten. Mit der ersten Wohnung hat er in 5 Monaten insgesamt 24.000 € Umsatz gemacht. Diese hat er reinvestiert und 3 weitere Wohnungen in Betrieb genommen.
Von seinen Erfahrungen berichtet dir Said im Video.
Fazit
Ferienwohnungen zu vermieten, ist eine attraktive Möglichkeit zum Geldverdienen. Dieses Konzept hat sich zu einem eigenen Geschäftsmodell entwickelt, das aktuell eines der beliebtesten ist.
Ist dein Business erst einmal angelaufen, besteht definitiv die Chance auf stetig steigende Gewinne. Der erfolgreiche Ferienwohnung-Vermieter baut sein Geschäft der Kurzzeitvermietung immer weiter aus, indem er das zusätzliche Einkommen in neue Wohneinheiten investiert.
Hast du Fragen zur Kurzzeitvermietung, die dir unter den Fingernägeln brennen? Dann vereinbare doch einfach ein kostenloses Erstgespräch und lass dich unverbindlich von unseren Experten informieren!
