Möchtest du dir mit der Vermietung von Ferienwohnungen neben dem Beruf ein zusätzliches Einkommen aufbauen und fragst dich, ob sich das steuerlich überhaupt lohnt? Oder vermietest du bereits eine Ferienwohnung und fragst dich, wie du deine Einnahmen versteuerst? Dann bist du hier an der richtigen Stelle.
Als Erstes möchte ich sagen: Gut, dass du dir Gedanken über das Thema Steuern machst. Denn wie du weißt, versteht Vater Staat keinen Spaß, wenn es um seine Steuereinnahmen geht. Verschweigst du die Einkünfte aus Ferienwohnungen in der Steuererklärung, drohen schmerzhafte Konsequenzen in Form von Geld- und Freiheitsstrafen (auch ohne Bewährung!).
Deshalb erkläre ich dir in diesem Artikel leicht verständlich, welche Steuern anfallen, welche Ausgaben abzugsfähig sind und wie du als Vermieter deine steuerlichen Verpflichtungen erfüllst. Wenn du diese Grundlagen einmal verstanden hast, ist es wirklich ganz einfach und du weißt genau, worauf du achten musst.
Welche Steuern fallen auf Einnahmen aus Ferienwohnungen an?
Ist eine Ferienwohnung steuerpflichtig? Diese Frage ist wahrscheinlich der Hauptgrund, warum du gerade diese Zeilen liest und sie ist im Prinzip schnell beantwortet: Alle Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung sind steuerpflichtig. Privat gibst du diese in der Steuererklärung als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung an. Betreibst du ein Gewerbe, gibst du sie eben als gewerbliche Einkünfte an. Welche Steuern genau anfallen, hängt immer von der jeweiligen Situation ab. So könntest du neben der Einkommensteuer und Umsatzsteuer noch Gewerbesteuer und örtliche Steuern wie Kurtaxen oder Beherbergungssteuern zahlen.
Diese Steuerarten solltest du unbedingt kennen, wenn du mit der Vermietung von Ferienwohnungen startest. Was du rund um den Beginn deiner spannenden Reise zum erfolgreichen Vermieter noch alles beachten musst, habe ich dir in einem weiteren Artikel zusammengefasst. Dort erfährst du anhand einer Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie du schnellstmöglich eine Ferienwohnung vermieten kannst.
Einkommensteuer
Einkommensteuer zahlst du auf wirtschaftliche Einkünfte aller Art. Da also jegliche Quellen zählen, rechnet das Finanzamt selbst geringste Einnahmen aus deiner Vermietung von Ferienwohnungen hinzu. Das ist auch dann so, wenn du nur nebenberuflich die Kurzzeitvermietung startest. Die Einkommensteuer schließt dann die Lohnsteuer deines Hauptberufs ein.
Erfreulicherweise gibt es einen Freibetrag, der von deinen Einkünften abgezogen werden darf. Der Freibetrag 2024 liegt bei 11.604 € für Ledige und 23.208 € für Verheiratete. Dabei heraus kommt das zu versteuernde Einkommen, von dessen Höhe die Einkommensteuer abhängt. Die jährlich erscheinenden Einkommensteuertabellen schlüsseln alles ganz genau auf.
14 % werden mindestens fällig, 42 % beträgt der Spitzensteuersatz. Er greift bei einem zu versteuernden Einkommen zwischen 62.810 und 277.826 € (Stand 03/2024). Bei höheren Einkommen gilt die Höchststeuer von 45 %, von der du sicher schon mal als sogenannte „Reichensteuer“ gehört hast.
Darüber hinaus kannst du gewisse Ausgaben für die vermietete Ferienwohnung steuerlich absetzen. Abzugsfähig sind beispielsweise Anschaffungs-, Reparatur- und Nebenkosten. Mehr dazu verrate ich dir weiter unten.
Umsatzsteuer
Umsatzsteuer zahlst du auf deine gewerblichen Umsätze. Dies allerdings erst dann, wenn du eine bestimmte Summe im Veranlagungszeitraum überschreitest. Deshalb lässt sich zwischen umsatzsteuerpflichtiger Vermietung und umsatzsteuerbefreiter Vermietung von Ferienwohnungen unterscheiden.
Die Umsatzsteuer wird erst fällig, wenn du im Jahr 22.000 € umsetzt. Für alles darunter kannst du dich auf die Kleinunternehmerregelung berufen. Sie befreit dich von der Umsatzsteuerpflicht, was deine Verwaltung weniger aufwendig macht. Du musst keine Umsatzsteuer-Voranmeldungen machen (über die du die Umsatzsteuer sonst abführst) und auch die zusammenfassenden Meldungen entfallen. Sobald du aber Umsatzsteuer erhebst und an das Finanzamt abführst, bist du auch „vorsteuerabzugsberechtigt“. Das bedeutet, dass du die Umsatzsteuer, die du selbst im Einkauf zahlst, wieder zurückbekommst bzw. von dem Betrag abziehst, den du ans Finanzamt zahlst.
Wie viel Steuern zahlt man für eine Ferienwohnung? Laut Umsatzsteuergesetz gilt für die Vermietung einer Ferienwohnung der ermäßigte Steuersatz von 7 %. Der allgemeine Steuersatz liegt bei 19 %, greift bei der Kurzzeitvermietung dank § 12 Abs. 2 des Umsatzsteuergesetzes aber nicht.
Gewerbesteuer
Gewerbesteuer zahlst du, wenn du Ferienwohnungen gewerblich vermietest. Sie wird von der Gemeinde erhoben, in der die Ferienwohnung als Gewerbe gemeldet ist. Die Anmeldung als Gewerbe gehört zu den Dingen, an denen kein Weg vorbeiführt, wenn du dir ein Airbnb Business aufbauen willst und das nicht im Rahmen von Einkünften aus Vermietung & Verpachtung versteuerst.
Als Berechnungsgrundlage dient der Gewinn, den du mit der Kurzzeitvermietung erzielst. Von deinem Umsatz werden also noch deine Ausgaben abgezogen. Was übrig bleibt, unterliegt dann der Gewerbesteuer.
Auch bei der Gewerbesteuer gibt es einen Freibetrag. Dieser liegt bei 24.500 € und sorgt dafür, dass das Finanzamt nur alles darüber Liegende besteuert. Der Fiskus übernimmt auch die Berechnung der Gewerbesteuer für dich, die du dann quartalsweise als Vorauszahlung abführst.
Wichtig: Vom Freibetrag profitierst du nur als Einzelunternehmen oder Personengesellschaft! Kapitalgesellschaften wie GmbH und AG zahlen Gewerbesteuer auf ihren kompletten Gewinn.
Wie wird die Gewerbesteuer berechnet? Zur Gewerbesteuerberechnung sind der steuerpflichtige Gewinn, der Gewerbesteuermessbetrag (3,5 %) und der Gewerbesteuerhebesatz nötig. Diesen Hebesatz legt jede Gemeinde selbst fest. Er liegt zwischen 200 und 900 %. Daraufhin wird die Gewerbesteuer mit folgender Formel berechnet:
Gewerbesteuer = (Gewerbeertrag−Freibetrag) × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde
Hier eine Beispielrechnung für Einzelunternehmer oder Personengesellschaft:
Gewerbeertrag: 100.000 Euro
Freibetrag: 24.500 Euro (wird abgezogen)
Zu versteuernder Betrag: 75.500 Euro
Steuermesszahl: 3,5%
Hebesatz der Gemeinde: 400%
Der Steuermessbetrag berechnet sich wie folgt:
75.500 Euro (zu versteuernder Betrag) × 3,5% (Steuermesszahl) = 2.642,50 Euro
Die Gewerbesteuer berechnet sich dann:
2.642,50 Euro (Steuermessbetrag) × 400% (Hebesatz) = 10.570 Euro
Zweitwohnsitzsteuer bei Eigennutzung der Ferienwohnung
Gemeinden erhalten vom Bund einen Steuerausgleich für jeden einzelnen gemeldeten Bürger mit Hauptwohnsitz. Ein Zweitwohnsitz (jede Wohnstätte in Deutschland zusätzlich zum Hauptwohnsitz!) bringt keine Einnahmen. Da Personen mit einem Zweitwohnsitz aber dennoch die Infrastruktur nutzen, muss dies anderweitig ausgeglichen werden. Und zwar mit der Zweitwohnsitzsteuer.
Was ist die Zweitwohnsitzsteuer? Die Zweitwohnsitzsteuer gilt als örtliche Aufwandssteuer, die Kommunen für einen gemeldeten Zweitwohnsitz erheben. Darunter fallen auch Ferienwohnungen, die nur angemietet sind.
Zweitwohnsitzsteuer zahlst du, wenn du die Ferienwohnung selbst zu Wohnzwecken nutzt. Achtung: Hier genügen bereits wenige Wochen im Jahr!
Dient die Ferienwohnung jedoch ausschließlich der Kurzzeitvermietung, kannst du dich bei der Gemeinde von der Zweitwohnsitzsteuer befreien lassen. Ein Nachweis, der die Eigennutzung der Wohnung ausschließt, sollte genügen.
Informiere dich aber unbedingt persönlich bei deiner Gemeinde, um die lokalen Regelungen und Ausnahmen zu erfahren.
Wie wird die Zweitwohnsitzsteuer berechnet? Zur Berechnung der Zweitwohnsitzsteuer wird in der Regel die ortsübliche Jahreskaltmiete der Zweitwohnung herangezogen. Jede Kommune kann den Steuersatz selbst festlegen, normalerweise liegt er aber zwischen 5 und 15 %.
Wenn ich dich persönlich unterstützen soll, melde dich unter www.bnbprohosting.com für ein kostenloses Beratungsgespräch. Dort schauen wir uns an, wo deine Herausforderungen liegen und wie mein Team und ich dir helfen können.
Welche Ausgaben sind abzugsfähig?
Du kannst einige Ausgaben für Ferienwohnungen steuerlich absetzen, um deine Steuerlast zu mindern.
Doch was lässt sich alles bei einer Ferienwohnung steuerlich absetzen? Von Anschaffungen bis zur Verwaltung ist vieles möglich. Beachte aber, dass manche Ausgaben nur für den tatsächlichen Vermietungszeitraum abzugsfähig sind. Andere wiederum (wie Strom) lassen sich auch während Leerstand steuerlich absetzen.
Hier eine kleine Auswahl möglicher Kosten, die du für vermietete Ferienwohnungen in der Steuererklärung absetzen kannst:
- Anschaffungskosten für Möbel & Ausstattung (besonders interessant, wenn du deine Ferienwohnung einrichten willst!)
- Nebenkosten
- Reparaturen
- Vermarktungskosten (offline, aber auch Airbnb oder Booking)
- Instandhaltungs-/Reinigungskosten
- Abschreibungen (anteilige jährliche Abnutzung von Möbeln etc.)
- Maklerkosten
- Steuerberatung
- Kontoführungsgebühren
- Verwaltungskosten
- Bürokosten (bei Selbstverwaltung)
Wende dich auf jeden Fall an einen Steuerberater, um steuerlich richtig aufgestellt zu sein. Am besten jemanden, der Erfahrung mit der Vermietung von Ferienwohnung hat, weil es hier einige Besonderheiten zu beachten gibt.
Tipps zur ordnungsgemäßen Dokumentation von Ausgaben
Du gibst die entsprechenden Posten in deiner Steuererklärung an, beispielsweise als Werbungskosten. Dies sind alle Ausgaben, mit denen du Einnahmen generieren und erhalten möchtest. Hebe Belege und Rechnungen also sorgfältig auf. Das zahlt sich buchstäblich aus.
Hefte dafür alles in einem Ordner ab und scanne die Dokumente sicherheitshalber ein. So hast du ein digitales Backup. Liste jede einzelne Ausgabe übersichtlich auf. Nutze dafür am besten spezielle Ausgabenmanagement-Tools, wenn du nicht alles klassisch per Hand festhalten magst.
Möglicherweise bist du sogar buchführungspflichtig. Wie so oft gilt: Dein Steuerberater kann dir zu deiner individuellen Situation mehr verraten.
Airbnb versteuern
Vermietest du Ferienwohnungen über Airbnb, fallen dieselben Steuern an, als würdest du auf die Vermarktung dort verzichten und Gäste beispielsweise per Zeitungsinserat gewinnen. Je nach erzielten Einkünften zahlst du also Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Gewerbesteuer.
Eines ist klar: Steuerehrlichkeit sollte stets deine oberste Prämisse sein. Aber vor allem dann, wenn du Plattformen wie Booking oder Airbnb für die Vermietung von Ferienwohnungen nutzt, hat es keinen Zweck, deine Einnahmen dem Finanzamt vorenthalten zu wollen.
Digitale Plattformen sind wegen der EU-Richtlinie DAC7 nämlich dazu verpflichtet, Informationen über Transaktionen ihrer Nutzer den Steuerbehörden zu melden. Heißt also, dass dein Finanzamt einfacher als je zuvor Informationen über deine Einnahmen erhält. Stellst du Airbnb die meldepflichtigen Steuerinformationen nicht zur Verfügung, friert es deine Auszahlungen ein.
Muss man Airbnb versteuern? Ja, Einnahmen aus Airbnb sind grundsätzlich steuerpflichtig. Sie müssen entweder privat über Einnahmen aus Vermietung & Verpachtung versteuert werden oder im Fall der gewerblichen Kurzzeitvermietung als gewerbliche Einnahmen.
Die 3 häufigsten steuerlichen Fallstricke für Gastgeber
Der häufigste Fehler, wenn es um Steuern geht, ist ganz simpel: Keine Steuern zu zahlen! Das nennt sich dann Schwarzvermietung bzw. Steuerhinterziehung und wird hart bestraft. Also an Steuern führt kein Weg vorbei. Das wusste schon Benjamin Franklin, der gesagt hat: „Nur zwei Dinge auf Erden sind uns ganz sicher: der Tod und die Steuer.“ Dieser Fehler sollte dir zum Glück nicht passieren, wenn du diesen Artikel aufmerksam gelesen hast. Wie du siehst, gibt es bei der Vermietung von Ferienwohnungen so einige rechtliche Themen zu beachten.
Für den nächsten Fehler wirst du zwar nicht vom Staat bestraft, aber dafür bestrafst du dich quasi selbst. Und zwar geht es darum, dass Kaufbelege weggeworfen werden. Dadurch kannst du die Ausgaben nicht absetzen. Also unbedingt die Kassenbons vom IKEA aufheben! Und alle abzugsfähigen Ausgaben auch wirklich von der Steuer absetzen, sonst geht dir bares Geld verloren!
Der letzte Punkt, den ich hier erwähnen möchte, hat mit der Umsatzsteuer zu tun. Einige Gastgeber wenden die ermäßigte Umsatzsteuer von 7 % auf alles in ihrem Geschäft an. Diese 7 % gelten allerdings nur für die Übernachtung und andere Dinge, die direkt mit der Vermietung zu tun haben.
Weiterhin werden von manchen Gemeinden Beherbergungssteuern und Kurtaxen erhoben. Großstädte und touristisch beliebte Orte sind häufiger dazu geneigt, diese Steuer zu erheben, um Einnahmen zu generieren, die sie dann wiederum in den Tourismus oder die Infrastruktur investieren. Die Höhe der Steuer kann prozentual vom Übernachtungspreis (ohne Mehrwertsteuer) oder als fester Betrag pro Nacht festgelegt sein.
Als Vermieter von Ferienwohnungen solltest du dich bei der Gemeinde oder Stadt erkundigen, welche lokalen Abgaben für deine Unterkunft anfallen könnten. Es ist auch ratsam, diese Informationen transparent in deinen Buchungsbedingungen zu kommunizieren, damit deine Gäste nicht überrascht werden.
Wie man seine steuerlichen Verpflichtungen bei der Vermietung von Ferienwohnungen erfüllt
Um sicherzustellen, dass du deine steuerlichen Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllst, solltest du die folgenden Schritte beachten:
1. Entscheide, wie du deine Einnahmen versteuern willst. Informiere dich, was für dich am meisten Sinn macht: Gewerbliche Einkünfte oder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
2. Erfasse alle Einnahmen. Dazu gehören Mieten, Anzahlungen und eventuelle Zusatzgebühren.
3. Dokumentiere deine Ausgaben. Bewahre Belege für alle Ausgaben zu deiner Ferienwohnung auf. Dazu zählen Reparaturen, Instandhaltung, Versicherungen, Werbungskosten und eventuell Zinsen für Kredite.
4. Ermittle deine Nettoeinnahmen. Ziehe die dokumentierten Ausgaben von deinen Einnahmen ab, um deine Nettoeinnahmen zu berechnen. Dieser Betrag ist steuerpflichtig.
5. Verstehe die steuerlichen Regelungen. Informiere dich über die spezifischen Steuergesetze in deinem Land oder deiner Region.
6. Führe ordnungsgemäße Buchführung. Führe ein detailliertes Buch über alle Transaktionen. Am besten nutzt du hierfür eine Buchhaltungssoftware und einen Steuerberater.
7. Reiche deine Steuererklärung fristgerecht ein. Stelle sicher, dass du deine Steuererklärung rechtzeitig einreichst. Berücksichtige dabei alle Einkünfte aus Vermietungen sowie deine dokumentierten Ausgaben.
8. Zahle deine Steuern pünktlich. Nachdem du deine Steuererklärung eingereicht hast, zahle die fälligen Steuern fristgerecht, um Strafgebühren oder Zinsen zu vermeiden.
9. Bleibe auf dem Laufenden. Steuergesetze können sich ändern. Bleibe daher immer informiert und passe deine Buchführungs- und Steuerpraktiken entsprechend an.
10. Konsultiere einen Steuerberater. Bei Unsicherheiten oder komplexen Steuerfragen ist es ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren. Dieser kann deine Buchhaltung übernehmen und dir helfen, Fehler zu vermeiden und steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.
Indem du diese Schritte befolgst, kannst du sicherstellen, dass du deine steuerlichen Pflichten als Vermieter einer Ferienwohnung korrekt und effizient erfüllst.
FAQ mit Antworten auf die wichtigsten Fragen zur Versteuerung von Ferienwohnungen
Wie wird eine Ferienwohnung versteuert?
Bei der Vermietung von Ferienwohnungen fallen verschiedene Steuern an. Abhängig von den Einnahmen zahlst du Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Gewerbesteuer. Je nach Standort können Beherbergungssteuern und Kurtaxen hinzukommen. Die Zweitwohnsitzsteuer wird nur fällig, wenn du die Ferienwohnung für eigene Wohnzwecke nutzt.
Ist die Vermietung von Ferienwohnungen umsatzsteuerpflichtig?
Für die Kurzzeitvermietung von Ferienwohnungen gilt laut Umsatzsteuergesetz der ermäßigte Steuersatz von 7 %. Wenn deine jährlichen Einnahmen unter 22.000 € liegen, kannst du dich als Kleinunternehmer von der Umsatzsteuerpflicht befreien lassen.
Kann man Kosten für Ferienwohnungen absetzen?
Erzielst du mit deinem Vermietungs-Business nachweislich Gewinn, kannst du Kosten für Ferienwohnungen steuerlich absetzen. Du gibst Ausgaben für die Ferienwohnung in der Steuererklärung dann beispielsweise als Werbungskosten an.
Mehr zu diesem Thema findest du übrigens in meinem neuen Buch ZWEI ZIMMER, KÜCHE, CASH, in dem du von den Grundlagen der Kurzzeitvermietung bis zur Automatisierung des Geschäfts alles lernst.
